Đất nền phía Nam ấm dần: Dòng tiền trở lại, thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc” mạnh

Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường đất nền phía Nam đang phát đi những tín hiệu hồi phục rõ ràng khi bước vào quý cuối năm 2025. Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, giá tại nhiều khu vực nhích lên cho thấy phân khúc từng “đóng băng” suốt hơn hai năm đang dần tìm lại nhịp tăng trưởng.

Thanh khoản cải thiện, đất nền khu vực phía Nam đang ấm dần

 

Gần đây, phân khúc đất nền, đặc biệt tại khu vực phía Nam đang dần có chuyển biến tích cực. Số lượng người dân, nhà đầu tư quan tâm tới đất nền đang có xu hướng tăng lên.

 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, phân khúc đất nền đã phát đi tín hiệu hồi phục rõ nét trong quý IV/2025, khi lượng giao dịch tăng trên 30% so với cùng kỳ năm trước.

 

Cụ thể, trong 3 tháng cuối năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 151.382 giao dịch bất động sản thành công, cao hơn 35% so với quý IV/2024. Trong đó, đất nền chiếm tới 113.517 giao dịch, tăng khoảng 8% so với quý III/2025 và tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm 2025, số lượng giao dịch đất nền trên toàn quốc đạt gần 442.000, tương ứng mức tăng 7% so với năm 2024.

 

Song song với đà phục hồi của thanh khoản, lượng hàng tồn kho ở phân khúc đất nền cũng được thu hẹp đáng kể. Bộ Xây dựng cho biết, đến cuối quý IV/2025, tồn kho đất nền đã giảm nhẹ so với nửa đầu năm và thấp hơn gần 69% so với cùng kỳ năm trước. Cùng thời điểm, mặt bằng giá đất nền tại nhiều địa phương tiếp tục đi lên, phổ biến tăng 20 - 25% so với năm 2024, chủ yếu tập trung ở các khu vực sở hữu hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và quy hoạch minh bạch.

 

 

Khu vực phía Nam, trong đó khu vực ven TP.HCM là điểm sáng, khi nắm giữ 38% tổng nguồn cung và 53% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các dự án được quy hoạch theo mô hình đô thị vệ tinh của TP.HCM, vừa đóng vai trò trung tâm cung ứng sản phẩm, vừa là lực kéo chính về nhu cầu.

 

Theo ghi nhận, các khu vực ven TP.HCM ghi nhận lượng sản phẩm chào bán tăng trở lại, đi kèm tỷ lệ hấp thụ cải thiện so với nửa đầu năm. Động lực chính đến từ nhóm dự án được phát triển theo hướng khu đô thị vệ tinh, có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và hạ tầng kết nối đang từng bước hoàn thiện.

 

Thị trường bước vào pha chọn lọc: Pháp lý và hạ tầng được ưu tiên

 

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Group đánh giá trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM và các đô thị lớn đã leo lên mức cao, nhiều nhà đầu tư và người mua bắt đầu dịch chuyển sự quan tâm sang đất nền ở vùng ven - nơi mức giá còn mềm hơn, biên độ tăng giá dài hạn được kỳ vọng tốt hơn nếu gắn với hạ tầng và đô thị hóa.

 

Một điểm đáng chú ý khác là lượng tồn kho đất nền trên thị trường đã giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án từng “đắp chiếu” đã bắt đầu có giao dịch trở lại, cho thấy niềm tin thị trường đang được cải thiện. Tuy vậy, các giao dịch chủ yếu tập trung vào sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, đã đầu tư hạ tầng, thay vì đất phân lô tự phát hay dự án chỉ dừng ở giai đoạn “vẽ quy hoạch”.

 
Đây là sự khác biệt căn bản so với các chu kỳ tăng nóng trước đây. Thay vì mua theo tin đồn, theo sóng ngắn hạn, người mua hiện nay ưu tiên sản phẩm có thể nhìn thấy được giá trị sử dụng, khả năng khai thác và tiềm năng hình thành cộng đồng dân cư.

 

Cùng với sự phục hồi của thanh khoản, mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực cũng ghi nhận xu hướng đi lên. Tuy nhiên, trái với giai đoạn trước, đà tăng giá không diễn ra đồng đều. Sự phân hóa thể hiện rất rõ khi dự án có pháp lý đầy đủ, quy hoạch 1/500, hạ tầng hoàn thiện và vị trí gắn với trục giao thông lớn thường ghi nhận thanh khoản tốt hơn và giá bán ổn định hơn so với phần còn lại của thị trường.

 

 

Theo các chuyên gia, thị trường đất nền hiện nay đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ hồi phục, nhưng hành vi của dòng tiền đã thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư không còn đặt cược vào các “câu chuyện tương lai” mơ hồ, mà yêu cầu cao hơn về tính hiện hữu của dự án: đường sá, điện nước, tiện ích, khả năng ở thật, và đặc biệt là sổ đỏ từng nền.

 

Nhiều dự án mở bán cuối năm 2025 đạt tỷ lệ tiêu thụ cao đều có điểm chung là được phát triển theo mô hình khu đô thị hoàn chỉnh, thay vì phân lô đơn thuần. Việc chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng, pháp lý trước khi đưa sản phẩm ra thị trường giúp giảm đáng kể rủi ro cho người mua, đồng thời tạo nền tảng để hình thành giá trị dài hạn. Dragon Eden là một ví dụ điển hình khi dự án được triển khai bài bản ngay từ đầu, gắn với trục giao thông chiến lược và định hướng phát triển dài hạn, phù hợp với xu hướng chọn lọc khắt khe của thị trường hiện nay.

 

Ở chiều ngược lại, đất nền thiếu pháp lý rõ ràng, hạ tầng dở dang hoặc nằm ngoài các trục phát triển chính vẫn đối mặt với tình trạng thanh khoản yếu. Điều này cho thấy thị trường đang tự “lọc” lại, buộc cả người bán lẫn người mua phải điều chỉnh kỳ vọng.

 

Chia sẻ với Dân Việt, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho hay trong ngắn hạn, đất nền khó có khả năng tạo ra các đợt sóng diện rộng như giai đoạn 2018 - 2021. Dòng tiền nhiều khả năng chỉ tập trung vào những khu vực có nền tảng phát triển rõ ràng: hạ tầng kết nối tốt, quy hoạch minh bạch, gắn với khu công nghiệp, đô thị mới hoặc trung tâm hành chính - dịch vụ.