Thị trường BĐS đang lọc lại - nhà đầu tư bắt đầu tìm tài sản có giá trị thật

Thanh khoản thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm trong quý II/2026, với số giao dịch thành công giảm mạnh so với cả quý trước và cùng kỳ. Đáng chú ý, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội, TPHCM và giá đất nền đồng loạt điều chỉnh, trong khi lượng tồn kho tăng cao.

Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường bất động sản đang bước vào thời điểm người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Pháp lý, khả năng sử dụng, hạ tầng kết nối và giá trị thực của tài sản dần trở thành những tiêu chí được đặt lên hàng đầu.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý trước và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

 

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% quý trước và 77,1% so với cùng kỳ năm 2025. Đất nền còn ảm đạm hơn khi chỉ ghi nhận 73.438 giao dịch thành công, tương đương 67,4% quý I và 59,9% so với cùng kỳ năm trước.

 

Chung cư đang tồn kho 12.823 căn.

  

Không chỉ thanh khoản suy giảm, lượng hàng tồn kho tại các dự án cũng đang tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp. Theo báo cáo từ 25/34 địa phương, lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư trong quý II vào khoảng 39.284 căn/nền, gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Cụ thể, chung cư tồn kho 12.823 căn (hơn khoảng 22,2% so với quý I/2026); nhà ở riêng lẻ 15.313 căn (hơn khoảng 46,4% so với quý I/2026).

 

Như vậy, cả ba nhóm sản phẩm đều ghi nhận lượng tồn kho tăng so với quý I, trong đó nhà ở riêng lẻ có mức tăng mạnh nhất.

 

Diễn biến này cho thấy thị trường đang đứng trước một nghịch lý: giá bất động sản vẫn ở mức cao tại nhiều khu vực, nhưng khả năng hấp thụ của người mua lại suy yếu. Thanh khoản giảm và tồn kho tăng có thể khiến thời gian thu hồi vốn kéo dài, qua đó tạo thêm áp lực lên dòng tiền, đặc biệt với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao.

 

  

Diễn biến đáng chú ý khác là mặt bằng giá bất động sản bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh sau thời gian dài tăng cao.

 

Trong quý II, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp giảm so với quý I. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, trong khi tại TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m2.

 

Tương tự căn hộ, thị trường đất nền trong quý II cũng bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng giá kéo dài. Giá đất nền giảm khoảng 2-3% so với quý I, chủ yếu trên thị trường thứ cấp.

 

Theo Bộ Xây dựng, giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước trong quý II giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m². Riêng tại TP.HCM, mức giảm gần 3%, đưa giá bình quân về khoảng 66 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án ghi nhận giá chuyển nhượng giảm khoảng 3–6% so với quý trước, tập trung nhiều ở các sản phẩm có giá trị cao hoặc cần thanh khoản nhanh.

 

Dù thị trường có dấu hiệu chững lại, các dự án sở hữu vị trí tốt và pháp lý hoàn chỉnh vẫn ghi nhận khả năng thanh khoản tích cực hơn mặt bằng chung. Điều này cho thấy cơ hội trên thị trường chưa biến mất, mà dòng tiền đang trở nên chọn lọc hơn. Những tài sản có pháp lý rõ ràng, công năng sử dụng cụ thể và nằm tại khu vực có động lực phát triển thực tế vẫn giữ được sức hút tốt hơn so với các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.

 

Bộ Xây dựng nhận định thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn ở mức cao và sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư là những nguyên nhân chính khiến phân khúc đất nền chậm lại. Thay vì chạy theo các sản phẩm mang tính đầu cơ, nhà đầu tư đang có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.